近期这几天被1个新闻热点刷了屏，并不是北朝鲜也并不是丹东，而是大湾区。

由于粤港澳的整体规划在2月18日颁布，做为2019年国家一级整体规划的几大网络热点之首，大伙儿甚为希望，许多新闻媒体早已提早干了宣传策划加热和猜想讲解。（《快报：《粤港澳发展趋势总体规划宣布颁布

随后另一则新闻报道也是火上加油：8月18日，国务院办公厅公布《支撑深圳建设中国特色社会主义先行示范区》，大湾区楼市的认可度、非常是环深地区再度提高1个级别！

它是为什么呢？搞得这般神密，一石激起千层浪，各种各样猜想和讲解。

针对即是湾区，也是环深之中惠阳淡水会有如何的危害呢？我们一起来给大伙儿共享：这一全国性惟一没有限购的环大城市——惠阳淡水，房市使用价值究竟有多高？还能否买？要买如何买？

在实际分析惠阳楼市以前，有2个点我务必要先和大伙儿达成协议，这对大伙儿了解后边的分析会有挺大协助。

一、惠阳淡水的大城市部位和城市轨道

1、大城市部位及资源优势

2、交通出行

（1）高铁动车

惠阳淡水地区高铁——惠州南站，归属于厦深铁路沿岸站，北起厦门市，方式龙岩、青岛、惠州市等，最后超过深圳北。

惠州市南是离深圳市近期的高铁，均值30分鐘時间可超过。每天总共40多车次，均值20分鐘一趟，20块的门票。

假如你一直在高铁动车周边住或是上下班，基本上能够作为地铁站相同来应用。

（2）髙速

2个邻近大城市的间距，1个关键的考核标准就是说看髙速的顺通和便捷。

而惠阳淡水已经打导致田字型的高速路网，也就是说有6条髙速交叉在其中各自是：博深高速、惠盐髙速、惠大高速、广惠高速，惠莞髙速、深汕高速。

惠州惠阳的管理中心离深圳东2个区：龙岗和深圳坪山，驾车通勤时间在30-45分鐘内，它是归属于十分广泛的市区通勤时间。

离深圳市中心城市福田汽车和深圳，通勤时间在1-1个三十分钟内，针对大城市，我觉得也可以接纳。

（3）地铁站

（投资分析师雍恒：在地铁站这方面我以前梳理过这份《惠州市有什么路轨（高铁动车、城轨）你了解吗？（最齐信息内容）》）

惠阳淡水的地铁站要分2个方面和大伙儿解读：1个是以深圳市立即拓宽回来的地铁站，1个是广东省惠州市内地铁站。

② 惠州市內部地铁线路

惠州地铁1地铁线：围绕全部惠州市南北，从北边的惠城区，经过惠阳淡水、最终抵达惠州大亚湾。

惠州市內部地铁线路对比深圳地铁线惠阳淡水延伸线更不确定性。因此，如今大伙儿去惠阳淡水看楼，假如市场销售陪你说地铁站是早已确立的，那全是胡扯。

确实，惠州政府确立了，可是不意味着最后早已确立，由于也要过中央政府审核这关。

惠阳淡水总体部位上紧贴深圳市，在出行上带比较突出的优点，并且可以遭受深圳东进对策的辐射源。

在地铁站延伸线上就是说1个显著的反映，可是地铁站延伸线当今情况归属于：惠州市整体规划定下，中央政府审核結果没出的情况。

可是依照大城市的发展趋向，我觉得地铁站延伸线获准难题并不大。

二、惠阳淡水房地产业深入分析

1.库存量及去化周期时间

截至2018年3月，惠阳淡水商住楼库存量290.19万平方米，去化周期时间12六个月，归属于供需相对性一切正常的销售市场。

2.当今楼价、以往2年增长幅度、楼价在粤港澳大湾区湾区的排行

截至2018年4月，惠阳房价为13331元/平，2016年4月为8820元/平，2年上涨幅度51%。

假如把惠阳淡水的楼价放到全部粤港澳9个大城市开展排行比照，惠阳淡水的房价排名第7，排到佛山市、中山市以后。

以环深的使用价值开展评定，我觉得它是归属于1个相对性使用价值低洼。

3.惠阳淡水买房群体占比

惠阳楼市交易量客户资源占有率中，深圳市客达到80%，次之为当地顾客，别的珠三角地区地区东莞市、广州市顾客占小量占比。

可是宣布明确颁布粤港澳，8月18号宣布明确深圳市为共产主义优先示范园区后，珠三角地区外的全国性别的地区的顾客、特别是在是北方地区顾客的提升也较为显著。

从全部群体占比和转变能够算出，惠阳楼市的较大项目投资使用价值就是说挨近深圳市，遭受深圳市顾客外流的要求比较突出。

一起，做为环深惟一不限购城市，早已很显著的遭受全国性投资型资产的关心。

总体看来，在全部粤港澳大湾区湾区之中，惠阳淡水的房市还处在1个相对性使用价值低洼，挨近深圳市这一强力辐射源工作能力的大城市，是它楼价的较大支点。

如今全国性的房市局势是：有使用价值的地区你不一定买的了，但惠阳淡水偏要就是说1个十分难能可贵的个案。

可是，依照当今房住不炒的主旋律，特别是在是粤港澳整体规划即将来临之际，窗口期必须不容易长时间。

三、惠阳淡水实际区域剖析

惠阳淡水并不大，可是我觉得最具项目投资使用价值的就只能下列3大区域。

白云新城区域

这一区域是当今惠州惠阳最重中之重打造出的地区，处在全部惠阳淡水的西南侧，连深圳市。离深圳地铁线14号沙田站平行线间距4.8千米，路程13分鐘，章鱼哥亲身感受过！

最先，尽管叫新城区，可是事实上这一地区并沒有偏移惠阳淡水本来的市区，与市区還是密不可分相接一起。

次之，这一区域连深圳坪山区，能够和深圳市仅仅一路上之隔，并且都是深圳地铁线14号延伸线进到惠州市的首网站。

即便做1个最坏的准备，就算地铁站14号惠州市段不启用，可是这一规划区离深圳市的地铁站14地铁线的沙田站，在2-5千米间距中间，相同能够享有深圳地铁线的便捷。

最终由于区域的优点，这一规划区集聚了十分多的房地产商，无论是全国著名的，還是本地地头蛇。

包含：碧桂圆、星、广州恒大、万城、中原等。有那么多房地产商入驻，这一区域才会被炒热。一起，由于新楼盘多，将来搬入的人口数量就多，政府部门就会资金投入与之相匹配的商业服务配套设施和基础设施建设。或许，在全部片区规划中早已有反映。

全部区域平均价：1.3-1.5万/㎡，基础以毛胚交货主导，一部分房地产商有双合同即含室内装修。

这儿有个关键点要和大伙儿聊的是，由于惠州市从2017年刚开始推行指导价，指导价3年，地区价钱基本上转变并不大。

那麼很显著，这一规划区的价钱事实上是被人为因素指导价给摁住。6月后，惠州市指导价现行政策有一定的释放压力，换句话说6月后办理备案的价钱会渐渐地涨上去，客观事实都是这般，但不容易上涨幅度过大，从这一视角看来，置于赚挣到少，也要看着你着手速度。

2.惠州南站区域

很显著，这一区域就是说被惠州南站所辐射源的区域。

不仅，由于这儿挨近惠州南站高铁动车，前边详细介绍交通出行的那时候和大家过，惠州南站到深圳北站的高铁动车不但车次多，并且時间快，门票划算，真是能够当做地铁站再用。

一起，这儿都是深圳地铁线14号延伸线进到惠州市的终点，也就是说这儿将会是高铁和地铁口双站融合，交通出行使用价值极大。

可是，这一区域当今最新楼盘不多。并且总体离高铁并不是近，离的远的，价钱在1.2万内。隔得相对性近的1个新楼盘，价钱早已去到1.8-1.9万/㎡，并且是来到尾货情况。

而真实离高铁近期的地区，如今全部還是一整片待动迁的村子、田地，据说碧桂圆早已分配在向本地人一致农村土地征收了，可是等真实征缴结束刚开始开工基本建设，就不清楚是不知什么时候了。

3.惠州大亚湾区域

惠州大亚湾区域，是惠阳淡水区域中的另一个热点板块，做为惠州市重中之重打造出开发区，早已在06年从惠阳淡水单独出来。惠州大亚湾是惠阳淡水区域难能可贵的有着产业链和旅居生活双向使用价值累加的区域。

产业链重中之重以汽车电子产品、化工厂、过油炼制为核心。在旅居生活使用价值上，1个由于处在亚热带气候，一起都是广东省的优质滨海县度假胜地。

最关键還是由于挨近深圳市，做为深圳市那么大那么强悍的1个的旅居生活销售市场，惠州大亚湾能够说成变成深圳市的庭院，国家法定假日短途旅居生活特别是在显著。

一起，近些年也刚开始变成一部分东北人旅居生活项目投资的挑选。

其商业中心的影响力也许是要做实了~ 区域平均价：平均价在12000-14000元/㎡。

四、惠阳淡水的投资价值分析和依据

另一个，8月18日国务院办公厅公布的《支撑点柳州建设社会主义民主共产主义优先示范园区》再度把深圳市推高到1个极。

能进入车内的赶快进入车内！可是你也必须要搞清楚，项目投资惠阳淡水是长期投资，当你趁网络热点短炒，劝你還是洗洗睡吧！