惠州金山湖版图升级，谁将接棒金山湖湖心岛，再现价值神话？

最近的惠州楼市，挺魔幻的。

一边是首套房贷利率一路狂降至4.25%，市场不断释放急切的救市信号，但政策倾斜的刚需，却依旧观望大于行动。

另一边，核心地段与刚需对应的高端或者顶豪产品系，却又刷足了存在感。深圳的海德园，惠州的百贤府，无一不是如此。

为什么市场冰火两重天？一个城市里重点发展、卖完就没的核心板块价值成为打动购房者的一个重要因素。

以金山湖湖心岛为例，无论是二手市场，还是新房，都有足够的底气。此前针对岛内楼盘进行探盘，发现一众湖景豪宅的挂盘单价，破2已经不稀奇，有些甚至已经奔着3字头去了。

|金山湖湖心岛二手房挂盘价，来源贝壳找房

当然，从2010年开始到现在，经过12年发展，金山湖湖心岛的房价支撑体系，居住人气、商业氛围、生态环境等方面，都拥有绝对优势的竞争力。

居住人气方面，定位为惠州高端居住以及周末休闲的金山湖湖心岛，当前多数社区交付入住，近2.5万户住宅，为片区带去旺盛的人气；

|湖心岛人口容量图

商业氛围方面，隆生金山湖中心已经开业，且在人气上丝豪不输老城区的港惠以及江北的华贸；

|金山湖购物中心人气

生态环境上就更不必多说了，自带滤境的金山湖公园，就是周末露营野餐的最好选择；

|金山湖实景

多项优势下，金山湖湖心岛价值已毋庸置疑，但开发接近完成的湖心岛板块，新房的供应常年断档，选择面少，且代价极高。

面对当下封神的金山湖湖心岛，有人坦言：现在置业金山湖，有点担忧高位站岗！

因此，很多青睐金山湖湖心岛、但却并不愿意高价入场的价值型投资者，在置业的路径上，开始思考：能不能找到一个新区域，续写金山湖湖心岛的价值神话？

2019年，1.15平方公里的金山新城规划横空出世，以金山湖湖心岛为区级中心，向东、向南，正式升级金山湖版图。

|金山湖升级后的分区规划

其中，金山湖东区依靠现有的产业基础进行升级，打造区域产业中心以及居住中心，当前更侧重于居住功能，产业方面历史遗留问题较多，需要长时间去改善；

金山湖南区则围绕金山水廊、演达大道与惠州南站（原惠城南站）划定的区域，升级配套，打造新城核心与城市新中心。

|金山湖南区定位

金山湖东、南两区中，因南区定位更复合，配套投入与落地效率奇高，因此价值上升明显，也让紧盯湖心岛的人有了新的方向。

为什么金山湖南区会被寄于如此高的厚望？金山湖南区的区域框架，是由两大轴线及一个核心枢纽共同组成的。

|金山湖南区双轴一枢纽

两大轴线之一的金山大道轴线，是从江北到湖心岛，一路南下至金山湖南区、在《金山水廊修建性详细规划》中，对标新加坡滨海湾及深圳湾的惠州金山水廊，以黄金中轴串起惠州重磅级配套。在这里，商圈、医疗、教育、产业、文体休闲等配套，全面布局，无短板覆盖。

|金山湖南区配套情况

这些配套，投入巨大，对于任何一座城市来讲，都是很难被复制的资源，比如单单一个山姆会员店，开业前和开业后，就能为板块房价带来接近5000元/平米的涨幅。

再来看金山湖南区的另外一条轴线：演达大道轴线。

如果说金山大道轴线让金山湖南区人气与生活舒适指数提升，那么演达大道轴线，则将金山湖南区代表惠州科教文化气质全面拉开。

演达大道轴线，从幼儿园、到本科院校依次分布。这里聚集着惠州最丰富的教育资源，没有之一。

|金山湖南区教育资源

正如北京的海淀，广州的番禺，教育资源的发达，聚集着一座城市最值得期待的活力。比如广州大学城，2012-2022，房价大涨282%，是番禺同期涨幅3倍，增幅远超珠江新城。

|广州大学城房价增幅，来源广州楼市发布

除此之外，演达大道轴线还为金山湖南区作为新城核心，注入了科教智创基因。

惠州南四环沿线科教片区规划中，片区定位为产学研创新合作示范区，作为湾区国际科创中枢，这里550公顷的土地被用于教育科研属性的公共管理与服务。

国之重器的【中科院两大科学装置总部区】即将投入使用，聚集国内外1500名科研人才，先进能源科学与技术广东省实验室（东江实验室）总部区也已开始建设，以人才密度打造湾区智慧圈层，可以说，演达大道轴线，未来将会是惠州的最强大脑的聚集地。

|中科院两大科学装置总部区

而从东莞松山湖、到南山科技园，最强大脑聚集的地方，向来圈层价值都不容小觑。比如南山科技园，松山湖科技产业区，价值都处于城市领跑段位。

|深圳南山区房价

科研与金山水廊与演达大道双轴合力，金山湖南区作为惠州新城核心，当下可享，未来可盼！

在金山新城的布局中，对新城核心的金山湖南区还有更高的预期：新生态、新中心、新引擎之下，打造惠州一流城市核心样板与大湾区东岸战略性新兴产业及科创新中枢。这就对同城、以及跨城交通方面提出了更高要求。

于外，交通枢纽之一的惠州南站（原惠城南站）落户金山湖南区，广汕、深惠双高铁规划，6台16线，其中广汕高铁2023年通车。与此同时，两大高铁与轨道交通1号线进行串联，让惠州与粤东北、闽赣区域进行互通，连深广，融湾区，打造惠州名片区域，惠州对于金山湖南的预期，比我们想象的更高。

|金山湖南区南山快速路

于内，金山湖南区以3高速（惠大、广龙、河惠莞高速)，4主干道(金山大道、四环南路、演达大道、南山快速路），与河麦、金山湖湖心岛等核心片区进行连接，提升出行效率。

有了完善交通骨架的金山湖南区，内优外联，加速新城核心价值兑现。

集城市优质资源于一身的金山湖南，区域界面正在快速焕新，板块价值也开始被看到。不少关注金山湖湖心岛的人，开始将目光转向这个充满想象力区域。

对比天价湖心岛来讲，一梯队的东江学府，当前二手挂盘价格也只有1.6万/平。

|金山湖南区部分二手房价

新房方面，进入2022年，选择性也大了很多，富辰、中洲、城投、康桥、保华、时代中国、中奥沃华等房企均有新房可选。

然而，对于注重价值投资的金山湖置业人群而言，如何在这些新盘之中挑选到最具价值性的物业？

小编建议：充满不确定的市场环境下，品牌稳健性与社区品质，是必须要重点考虑的两个因素。

金山湖南区值得关注的优质社区，同样与金山湖豪宅脉出同源。

金山湖公园一期为邻的富辰汇珑湾，二手单价已经接近3万，富辰地产，也以金山湖优质地段为圆心，进行布局。而且一个项目开发完毕再进行新盘开发，更为稳健。

|富辰悦府区位图

2022年富辰地产，将智感+豪奢理念融入建筑，打造金山湖南定制奢宅富辰悦府。当前样板房及示范区已正式开放，根据2022年9月秋季入学学区划分，该项目享受惠南学校九年义务教育优质配套，可以说是众多家长当下置业的不二之选。

|富辰悦府效果图

富辰悦府以街心公园+社区公园双园林，五大造园场景、呈现智美生活范本。90-155平米高拓美学空间，超5米酒店式入户大堂，进口三菱原装电梯，将品质融入每个细节。

|富辰悦府大堂效果图

其次中洲南麓院，作为作为最早进驻金山湖的品牌房企，中洲控股可以称得上是最懂金山湖的企业。品牌实力值得相信。

中洲南麓院作为中洲控股金山湖3号作品，沿续金山湖湖心岛代表性豪宅中洲中央公园与奥体中洲天御的品牌基因与产品气质，以37万方大社区，为金山湖南区的居住拉开新的标准。据悉，折后单价可以做到1.2万/㎡起。对比岛内2-3万的单价，可以说性价比之王了。

|中洲南麓院实景图

在这里，7万方新加坡度假式立体叠景园林，以一轴双园，打造三心十二景，引入流水、森林、花谷、云雾、叠山、层台，打造城芯里的大面积园境体验。当前主推10栋楼王，面积112-127平米，更偏改善，业主圈层也更纯粹。

|中洲南麓院实景图

2022，城芯向南，金山湖湖心岛不败神话，将由新城核心金山湖南区再度书写。正如2010年买入湖心岛一样，当下入手金山湖南优质资产，就是最好的入场时机！

|金山湖南区配套示意图

（推广 | 来源：惠州房价指南）