深圳楼市加码调控后，新房和二手房房价会下跌吗？

经历一轮又一轮的加码调控后，深圳楼市已经呈现出新的变化。

一方面是打新规则不断升级，直接导致购买主体分化。尤其是越来越严厉的积分细则，已经将投资客劝退出场。然而，对于很多刚需置业者而言，这些细则也让他们手足无措；

另一方面，参考价机制的出台，直接对二手房市场来了个釜底抽薪。尤其近期深圳多个区域的学区房纷纷开始降价，不少卖家直言“凛冬将至”。

新房难买，旧房难卖。

波谲云诡的深圳楼市，已经把置业者摁在地上反复摩擦……

深圳楼市，终于赶上了“红五月”的尾巴。

按照预定的销售计划，今天深圳共有6个项目进行登记。分别是恒壹四季华府（龙华）、壹成中心璞誉府（龙华）、荟港尊邸（港铁天颂，龙华）、宝泰雅苑（龙华），保达誉都花园（保利勤诚达誉都，龙岗）、信达泰禾·金尊府（坪山）。

6盘齐发，总计为市场供给1251新房住宅，这对于缺“粮”的深圳置业者而言，无疑是久旱逢甘霖一般的盛事！

然而，与“粮食”一同到来的，还有积分打新规则的再次升级。

新的积分规则主要更新了两个部分：

一是细化了10年内有住房转让记录的积分；二是明确了夫妻双方每人社保年限最长不得超过20年（即最高分48分），曾经的“社保巨子”不复存在。

按照升级后的积分规则，无房家庭在深购买首套住房，最高可获得103积分，竞争力无疑增强的许多。

对于这次积分规则的调整，有很多人直呼是利好刚需置业者。

的确，从细则上来看，投资客等阻碍一扫而光，无房置业者可以在深从容的买到心仪的房子，皆大欢喜。

然而，这样愈加繁复的积分规则，对市场真的是有利无弊吗？

不尽然。比如说受伤最深的刚需改善型客户。

受制于高房价的限制，很多人在深圳购买第一套住宅时，往往是两房乃至一房的小户型，其基本需求，都是为了落脚生存。

然而，在政府鼓励二胎生育，以及父母养老等现实问题下，很多曾经的小户型刚需客，已经升级为刚改客户，到了非换房不可的地步了。

但是，如果按照最新的积分规则，刚改就属于二套房家庭范畴，即使符合条件得分项全部满分的话，最高也只有63分。

换房换不了，这还怎么搞？

除此之外，打新规则的愈加繁复，让很多普通置业者时常处于懵逼状态。

尤其是一些涉及资格审查的细则，搞错一点就有可能错失良机。殊不知每一次新盘入市，有多少置业者都倒在了繁琐的资格审查的路上？

六盘齐供，看似选择面多了，机会多了，实则是，真正的购房者，买房愈来愈难了。

之所以这样说，是因为打新规则的升级，并没有以市场供应大幅增加为依托。整体来看，深圳楼市仍旧是极度供不应求。

尤其是七普数据公布后，深圳真实常住人口迅速飙升至1756万。这意味着，接下来深圳出现的刚需置业者只会更多。

在新增供应远远达不到满足需求的条件下，打新规则只会更加繁复，更加具有考核功能，倒逼所有的潜在置业者去更加激烈的竞争买房。

这意味着，接下来买房只会更加艰难。所谓“内卷”，大致如此吧。

房价松动信号已现

受制于政府限价，一方面是新房激烈竞争，另一方面，却是二手房市场一片哀嚎。

5月23日，深圳知名学区百花片区内，国城花园一座法拍学区房狂降662万迅速登上微博热搜，以致不少置业者惊掉了下巴。

学区房真的不值钱了吗？

作为房地产市场的大头，在很多买家眼里，学区房价格一直是十分坚挺的存在。

然而，近期二手房市场的一些降价表现，似乎已经预示着，学区房恐怕将不再是行业内的“香饽饽”。

根据中国证券报调查，像国城花园这样的学区房降价，并非市场个例。尤其是一些顶级学区房的房源，业主放盘价有了明显下跌。

例如，位于南山后海板块的“观海台”二手楼盘，既享有南山第二外国语学校集团海德学校小学及初中部学位，同时又拥有丰富的城市资源配套。

就是这样一个看似坚挺的明星二手房，其挂牌价格在5.7-5.8两天内，却也下调了140万之多。

与此同时，位于同一板块，享有附属南山二外学府中小学的海印长城，其中一套74㎡的房源，近两周也出现调价两次，共计降价64万的记录。

同样的情况不只出现在南山。龙华热门学区板块的莱蒙水榭春天、中海阳光玫瑰园，以及福田八卦岭片区的部分学区房源，已经开始有业主主动降低挂牌价格。

近期部分区域二手房业主报价下调幅度

这些看似反常的现象背后，实际上是政府“有形的手”正在发挥强势的市场修正作用。

曾记得去年，无论是深圳还是上海，700万以上的豪宅，以及学区房价格，都出现了大幅度上涨。

所以，在今年4.30中央政治局会议上，高层明确指出，要“防止以学区房等名义炒作房价！”

以往中央政治局会议涉及到房价时，更多强调“房住不炒”、“遏制房价上涨”等总体要求，但这一次明确指出要防止学区房等名义炒作房价，这说明一线城市的不合理投资行为，已经大大越过了政策的红线。

严管，已经刻不容缓！

今年2月份，深圳二手房成交参考价公布，不少片区的二手房挂牌价格顿时成为高悬屋顶的茅草，没有了高价支撑的依靠。

而在这支“杀手锏”的重磅出击之下，高价学区房无疑成为首当其冲的对象。

尤其是随着各大银行表态将根据成交参考价格发放二手房贷款后，面对首付大幅增加的压力，卖家手中的筹码已然荡然无存。

实际上，不仅仅是学区房价格出现了松动，目前二手房市场的普通住宅，也呈现出明显的交易放缓特征。

根据深圳中原研究中心4月份统计月报显示，目前深圳二手房市场成交周期已经显著拉长，同比去年成交量更是明显下跌。

据相关数据显示，4月全市过户套数下降近三成，过户套数为4877套，环比回落28.2%；成交面积为44.0万平，环比回落23.3%。与此同时，4月二手住宅成交周期为289天，较上月拉长24天。

成交周期的拉长，说明无论是买家还是卖家，都笼罩在浓厚的观望情绪之中。

实际上，今年与去年同期的对比数据，能够进一步佐证二手房市场热度的锐减。

据相关数据统计，3月全市二手住宅过户套数6789套，同比去年的8008套，减少15%；4月全市二手住宅过户套数4877套，同比去年的8484套，减少近43%。

现如今，深圳多家银行都已经上调了房贷利率。首套房贷利率上调15个BP至5.10%（LPR+45BP），二套房贷利率上调35个BP至5.60%(LPR+95BP)。

无论是新房还是二手房，购房成本直接上涨了不少。当还贷压力远大于购房欲望时，再急切的置业者也会选择观望。

毫无疑问，在多重政策的严厉打压之下，深圳楼市的高房价，已经开始呈现出松动迹象。只不过，这种价格波动，并不是建立在最根本的决定因素——供求关系之上。

“七普”人口数据已经向我们说明一个规律，那就是越是具有长远发展前景的城市，人口流入越多，其房价也越来越贵。

像深圳这样的强一线城市，房子的金融属性很难被剥离。所以，对于置业者尤其是刚需客而言，接下来仍然需要抓准机会上车。